Kaufen oder Mieten? Was du darüber unbedingt wissen musst

von Jannes Lorenzen
Investor, Ökonom und Gründer

12. Februar 2022

Kaufen oder mieten - was ist finanziell die klügere Entscheidung? Diese Frage ist finanziell enorm wichtig, da es um große Beträge und oft eine Lebensentscheidung geht. Dabei wird diese Frage von vielen Mythen und Irrtümern begleitet.

Hier möchte ich diese Irrtümer ausräumen und konkret aufzeigen, welche Faktoren entscheidend sind, was sich am Ende mehr lohnt und dir praxisnahe Tipps für die Entscheidungsfindung mitgeben.

Dabei gibt es zwei große Fragen, an denen die Entscheidung "Kaufen vs. Mieten" hängt:

  1. Was ist finanziell besser: Kaufen oder Mieten?
  2. Welche Wohnart ist für mich besser geeignet?

Ich werde hier beide Fragen beleuchten, mich aber auf die erste Frage fokussieren. Viel Spaß!

Sicherlich hast du dir schon einmal Gedanken gemacht. Dir ist klar, dass es am Ende (bei den meisten) um Miete oder Bankrate geht, dass Immobilien zuletzt lange im Preis gestiegen und die Zinsen gerade günstig sind.

Dabei etablieren sich einige Glaubenssätze zugunsten des Eigenheim-Kaufs, die wir zu Beginn ausräumen müssen. 

3 Immobilienmythen, die deine Entscheidung verzerren

Es gibt drei große Mythen, die Immobilienkäufer glauben und damit finanziell ihre Entscheidung rechtfertigen.

#1 Immobilienpreise steigen immer

Wer die letzten Jahre auf Immobiliensuche war, wird festgestellt haben: Die Preise sind hoch und steigen trotzdem gefühlt immer weiter.

Aber war das immer so? Nein.

Gerd Kommer hat in seinem Buch "Kaufen oder Mieten?" von 2010 die nominalen und die realen (also inflationsbereinigten) Wertzuwächse in Deutschland über 40 Jahre bis 2009 verglichen.

Tatsächlich sind Immobilien in diesem Zeitraum inflationsbereinigt kaum gestiegen. Auch die nominalen Preise waren bspw. von 1979 bis 1988 und von 1994 bis 2004 quasi gleichbleibend.

Das deckt sich mit anderen Erkenntnissen von Gerd Kommer, wenn er sich noch die Immobilienmärkte in anderen Ländern anschaut.

Er vergleicht auch die Rendite von Wohnimmobilien (also Wertsteigerung und Mieteinnahmen abzüglich anfallender Kosten) mit denen von Gold, Anleihen und einer Mischung aus Anleihen und Aktien.

Das Ergebnis: Mit Immobilien hätte sich das Vermögen im betrachteten Zeitraum um den Faktor 2,5 bis 3 vervielfacht, mit Anleihen um das 3-fache, mit Anleihen und Aktien um das 3,5 bis 5-fache.

#2 Miete ist rausgeschmissenes Geld

"Warum sollte ich 1.000 Euro für Miete zahlen, wenn ich die gleiche Wohnung für 1.300€ im Monat kaufen kann?"

Gerade bei diesem Vergleich von Miete zu Bankrate gibt es viele Missverständnisse.

Apfel-Birnen-Vergleich

  • Finanzielle Verpflichtung: Ein Mietvertrag kann jederzeit gekündigt werden, der Bankenkredit nicht. Eine Immobilie müsste erst verkauft werden, dann der Kredit gekündigt und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.
  • Kalt vs. warm: Eine Bankrate sollte, wenn überhaupt, mit der Kaltmiete verglichen werden. Denn zur Bankrate kommen noch alle Nebenkosten - Müllabfuhr, Strom, Wasser, Internet, Fernsehen etc. - hinzu. Dazu noch weitere Nebenkosten, die Mieter über die Kaltmiete zahlen, wie die Grundsteuer.
  • Kaufnebenkosten: Ein Immobilienkauf kostet viel Geld, das direkt weg ist. Notar, Makler und Grunderwerbsteuer führen oft zu Kaufnebenkosten von über 10%. Wer also für 500.000 Euro kauft, zahlt dann über 50.000 Euro an Kosten. Wer zum Marktpreis kauft und direkt wieder verkauft, hat diese 50.000 Euro direkt verloren.
  • Instandhaltung & Verschleiss: Man sieht es nicht direkt auf dem Konto, aber eine Wohnung nutzt sich ab. Boden, Wände, technischer Standard. Diesen unsichtbaren Vermögensverlust haben Eigentümer, Mieter nicht.

#3 Immobilien sind sicher, Aktien riskant

Dass Immobilien nicht immer steigen habe ich bereits in #1 gezeigt. Das wahrgenommene Risiko ist darüber hinaus bei Immobilien verzerrt.

Du siehst nicht, wenn du eine Immobilie kaufst, ob sich der Wert verändert hat. Bei einer Aktie oder einem ETF kannst du jederzeit minütlich nachverfolgen, in welche Richtung dieser Wert schwankt.

Das hat den Vorteil, dass man jederzeit transparent den Wert kennt und auch verkaufen könnte. Auf der anderen Seite macht es Anleger nervös.

Nur weil man einen Immobilienpreis nicht sieht, heißt es nicht, dass der Preis nicht schwankt und es kein Risiko gibt.

Auch hier liefert Gerd Kommer spannende Daten. Er zeigt die maximalen Rückgänge der Preise in unterschiedlichen Ländern. Diese liegen bei -10% bis -45% und damit auf einem etwas niedrigeren, aber vergleichbaren Niveau zu breit gestreuten Aktienanlagen.

Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Schauen wir uns nun an, welche Faktoren finanziell eine Rolle spielen. Danach kippen wir diese in mehrere Beispielkalkulationen.

Kaufpreisfaktor

Immobilienkäufer nutzen vor allem eine Kennzahl: Den Kaufpreisfaktor.

Dieser berechnet sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete.

Beispiel: Eine Wohnung kostet 240.000 Euro und erzielt eine Nettokaltmiete von 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Der Mietfaktor liegt bei 20.

Und anders herum gerechnet: Die Mietrendite (12.000 Euro / 240.000 Euro) liegt bei 5%. Wenn dieser Faktor steigt, sinkt die Mietrendite - und umgekehrt.

Je höher der Faktor, desto teurer ist eine Immobilie im Verhältnis zum Mietpreis. Damit ist der Faktor nicht nur für Kapitalanleger interessant, sondern auch für Eigenheim-Käufer. Gerade bei hohen (> 20) und sehr hohen (> 30) Mietfaktoren könnte eine Miete am Ende deutlich günstiger sind.

Zinsniveau

Der Kaufpreisfaktor ist zentral abhängig vom Zinsniveau. Je niedriger das Zinsniveau, desto höher der Kaufpreisfaktor und umgekehrt. Das liegt daran, dass die Finanzierungskosten ein großer Faktor sind (mehr dazu gleich) und niedrigere Zinsen auch bei geringerer Mietrendite noch genug Nettorendite ermöglichen.

Eigenleistung

Eigene Arbeit wird vor allem im Eigenheim, kaum in der Mietwohnung geliefert. So sparen sich Eigentümer und Käufer Geld.

Hier gibt es einen kleineren Prozentsatz an Käufern, für den das möglich ist. Die andere Frage ist, inwiefern man das 1:1 als finanziellen Vorteil wertet, da hier auch viel Zeit investiert wird.

Eigenkapital & Finanzierungskonditionen

Wer riskanter finanziert, bspw. mit 0% Eigenkapital, hat tendenziell höhere Finanzierungskosten. Allerdings gibt es kaum Opportunitätskosten eines Alternativinvestments.

Wer sicherer finanziert, bspw. mit 50% Eigenkapital, hat bessere Finanzierungskonditionen. Allerdings würden auch die Opportunitätskosten deutlich höher sein.

Für viele haben sich 20% Eigenkapital als "sweet spot" herausgestellt, wo einerseits für die Bank ausreichend Sicherheiten vorliegen und die Konditionen dadurch gut sind, auf der anderen Seite nicht zu viel und zu lange vor dem Kauf angespart werden und dann in der Immobilie gebunden werden muss.

Expertise & Glück beim Kauf

Wir rechnen hier mit Durchschnittspreisen. Natürlich gibt es die Möglichkeit, dass du durch einen glücklichen Zufall, ein großes Netzwerk oder aus eigener Expertise einen überdurchschnittlichen Kaufpreis bekommst. Dieser würde das Ergebnis für das Eigenheim besser aussehen lassen.

Einfach nur Preise zu vergleichen zählt für mich nicht dazu - das macht so ziemlich jeder Immobilienkäufer. Auch Banken nehmen vor Kreditvergabe eine Bewertung vor, die völlig absurde Ausreißer meistens vermeidet.

Zeitraum des Wohnens

Durch relativ hohe Kaufnebenkosten startet jeder Käufer mit einem theoretischen Verlust. Wer eine Immobilie für 500.000 Euro kauft, zahlt zusätzlich ca. 50.000 Euro (Kaufnebenkosten), hat aber nur 500.000 Euro Immobilienwert. Nur über eine gewisse Zeit können sich diese Kosten refinanzieren.

Übersicht: So wirken sich Zinsen, Mietfaktoren & Co. auf Käufer & Mieter aus

Die folgende Tabelle gibt dir einen Überblick darüber, wenn eine Erhöhung eines Faktors gegenüber dem jeweils anderen besser oder schlechter stellt.

Je höher...

Auswirkung für Käufer

Auswirkung für Mieter

Zinsen

Kaufpreisfaktor

Erw. Immobilien- und Mietpreisentwicklung

Erw. Rendite der Geldanlage

Zeitraum des Wohnens

Rechenbeispiel: Kaufen vs. Mieten

Die Annahmen für ein Basisszenario definiere ich hier so:

Preis

375.000€

Kaufnebenkosten

40.000€ (ca. 11%)

Wohnfläche

100qm

Kaltmiete

1.250€ mtl. (+2% p.a.)

Faktor

25

Eigenkapital

80.000€ (20%)

Jährlicher Abtrag

2% Zins + 2% Tilgung

Zins nach 15 Jahren

3% p.a. (statt vorher 2%)

Instandhaltung

1,5€/qm mtl. (+1,5% p.a.)

Grundsteuer & Versicherung

0,15% des Werts p.a.

Rendite Geldanlage

4,5% p.a. nach Steuern

Wertentwicklung Immobilie & Mietpreisentwicklung

+2% p.a.

Kurz zu den Annahmen: Ich habe versucht, sie möglichst durchschnittlich zu treffen und mich dabei auch an anderen Modellen orientiert. Sie alle können natürlich im Individualfall variieren.

100% Eigenkapital

Um im ersten Schritt etwas Komplexität rauszunehmen, gehe ich davon aus, dass kein Kredit notwendig ist, die Immobilie also komplett durch Eigenkapital gezahlt werden kann. Der Mieter hat das gleiche Eigenkapital und legt das Geld an, zahlt dazu Miete.

Das Ergebnis: Der Mieter steht in den ersten 12 Jahren besser da, dann der Käufer. Dieser Abstand vergrößert sich mit der Zeit.

Mehr Nettorendite

Was passiert, wenn die Nettorendite des Mieters bei 5,5% statt 4,5% liegt? Auf einmal gewinnt er deutlich - und zwar die ganze Zeit über.

Okay, so weit, so gut.

Anderer Mietfaktor

Lassen wir die Nettorendite nun bei 4,5%. Gehen wir aber nun von einem Mietfaktor von 20 statt 25 aus. Sprich: Der Kaufpreis ist der gleiche, aber nun nur 20x so hoch wie die Jahresmiete, statt vorher 25x so hoch. Die Miete ist also gestiegen.

Nun steht der Mieter ca. 7 Jahre lang besser, ehe er dann deutlich verliert, da die Miete seine Kapitalerträge übersteigt.

Wenn der Mietfaktor nicht sinkt, sondern auf 30 steigt (wo er heute in vielen Großstädten liegt), sieht das Bild wieder anders aus. 30 Jahre lang dominiert der Mieter, ehe dann beide gleichauf sind.

Immobilie steigt schwächer im Preis

Zurück ins Basisszenario mit 100% Eigenkapital. Ich habe angenommen, dass Immobilienpreise und Mieten um 2% pro Jahr steigen. Das ist für den Käufer die Rendite, für den Mieter sind es Kosten.

Wenn also diese Preissteigerungen schwächer ausfallen, heißt das für den Käufer weniger Rendite, für den Mieter weniger Kosten.

Zur Erinnerung: So sieht das Basisszenario mit 100% EK aus:

Wenn nun Immobilien- und Mietpreise nur mit 1% pro Jahr statt mit 2% steigen, gewinnt auf einmal der Mieter sehr deutlich.

Umso deutlicher wird das Bild, wenn die Miete und der Immobilienpreis nicht steigen würde.

Finanzierungskonditionen

All die Grafiken stammen aus einer 100% Eigenkapital-Kalkulation. Wenn nur 20% Eigenkapital eingebracht wird, heißt das: Der Mieter hat weniger Kapital zur Geldanlage, der Käufer muss dafür einen monatlichen Abtrag zahlen.

Tatsächlich bleiben die Ergebnisse ziemlich die gleichen. Das zeigen gleich auch noch die Erkenntnisse von anderen Experten, die sich vor allem auf diesen Vergleich konzentrieren.

Darüber hinaus ist die Kalkulation schwierig: Wer bspw. alles finanziert, hat keine Opportunitätskosten, könnte also das gesamte Eigenkapital investieren. Dadurch ergibt sich, wenn alles gut geht, oft eine gute Rendite. Das ist aber ein Vorgehen, das auch ziemlich schief gehen kann, wenn die Kreditrate mal nicht bezahlt werden kann, Zinsen deutlich steigen (bei hoher Restschuld) etc.

Was sagen andere Experten?

Natürlich bin ich nicht der erste, der so eine Kalkulation aufmacht. Was sagen also andere?

Erkenntnisse aus "Kaufen oder mieten?" von Gerd Kommer

Gerd Kommer hat der Frage "Kaufen oder Mieten" ein ganzes Buch gewidmet, einige Statistiken daraus hast du bereits gesehen. Es ist 2010 erstmals erschienen und er arbeitet darin mit vielen historischen Daten. Seine Erkenntnisse:

  • Die Mehrheit überschätzt Renditen aus Immobilien und eigenen Wohnimmobilien deutlich. Die bereinigten Zahlen deuten auf niedrigere Renditen hin.
  • In seiner Kalkulation, basierend auf Durchschnittsdaten, gewinnt der Mieter, der in ein 50% Aktien- und 50% Anleihen-Portfolio investiert, deutlich gegenüber dem Eigenheim-Besitzer.
  • Wer ein Eigenheim kaufen will, sollte nicht an die Mythen glauben und vor allem aus Lebensstil-Gründen dazu tendieren, nicht aus finanziellen.

Erkenntnisse von Finanztip

Finanztip hat hier ebenfalls unterschiedliche Kalkulationen angestellt. Die Zahlen sind hier aktueller als bei Gerd Kommer, der sich eher an historischen Durchschnitten orientiert hat. Die Erkenntnisse dabei:

  • In 4 von 5 kalkulierten Szenarien baut der Eigenheim-Käufer mehr Vermögen auf. (Hier nicht irritieren lassen: Eine Grafik ist falsch beschriftet.)
  • Der Mieter liegt dann vorne, wenn seine Rendite ausreichend hoch (hier wurde 5% Vorsteuerrendite angenommen) und der Kaufpreisfaktor ebenfalls höher ist (also weniger Miete im Verhältnis zum Kaufpreis).
  • Wenn Kaufen sich rechnet, dann vor allem mittel- und langfristig.

Was wir aus diesen Kalkulationen lernen

Damit bestätigen sich die Schlussfolgerungen, die ich gezogen habe. Beide, vor allem Gerd Kommer, scheinen aber noch deutlich stärker an die eigene Kalkulation zu glauben, während ich die Berechnungen für einen konkreten Einzelfall für kaum aussagekräftig halte.

Es wäre super, wenn ich - wie viele andere - hier die eine Kalkulation vorlegen könnte und am Ende sagen würde: Die eine Variante ist besser!

Die größere Kunst beim Umgang mit Daten und Kalkulationen ist aber zu erkennen, ob und inwiefern diese sinnvoll sind oder nicht.

Mein Fazit: Es ist wahnsinnig schwer durch diese eine Entscheidung zu treffen, da es unzählige Einflussfaktoren gibt. Schon kleine Abweichungen, die völlig legitim begründet werden können (bspw. beim Zinsniveau, Mietfaktor, Rendite der Geldanlage, Wertsteigerung von Immobilien, Mietpreisentwicklungen), führen zu völlig anderen Ergebnissen.

Was noch dazu kommt: Es vergleicht die gleiche Immobilie. Während beim Kauf die Größe oft so kalkuliert wird, dass eine Familie mit Kindern darin Platz hat, könnte der Mieter das bedarfsabhängig planen und bei Auszug der Kinder kleiner wohnen, dadurch also Miete sparen (und mehr Vermögen aufbauen).

Aber keine Sorge: Trotzdem lassen sich daraus ziemlich wichtige Erkenntnisse ziehen.

  1. 1
    Es gibt nicht die eine pauschale Antwort. Jede Antwort lässt sich irgendwie mit Zahlen belegen, was die Schwierigkeit verdeutlicht.
  2. 2
    Kaufen gewinnt nicht immer: Es belegt, was ich am Anfang bei den Mythen genannt habe: Das Kaufen ist Mieten aus finanzieller Sicht nicht immer überlegen.
  3. 3
    Kurzfristig verliert das Eigenheim fast immer. Wenn es gewinnt, dann nur mittel- und langfristig, grob ab 10 Jahren oder deutlich mehr.
  4. 4
    Einige Faktoren (mehr dazu gleich) haben tatsächlich einen starken Einfluss und sollten bei der Entscheidung unbedingt berücksichtigt werden.

Kaufen oder mieten: Auch eine Frage des Lebensstils

Menschen leben unterschiedlich. Eine Mietwohnung und ein Eigenheim haben dabei unterschiedliche Vor- und Nachteile. Dabei berühren einige dieser Lifestyle-Entscheidungen auch immer wieder finanzielle Rahmenbedingungen.

Kaufen und Mieten gegenübergestellt

Pro Kauf
  • Sicherheit: Es gibt keinen Eigentümer, der wegen Eigenbedarf kündigen oder Mieterhöhungen aussprechen darf. Abseits der finanziellen Kennzahlen kann auch so ein angenehmes Gefühl der Sicherheit erreicht werden. Kündigung wegen Eigenbedarf? Mieterhöhung? Das sind Risiken, mit denen nur ein Mieter rechnen muss.
  • Individualisierbarkeit: Wer sein Haus kreativ gestalten, umbauen und den eigenen Wünschen entsprechend errichten will, sollte kaufen. Als Mieter nimmt man eher das schon vorhandene.
  • Die Sparverpflichtung: Wer einen Kredit abbezahlt, hat am Ende mehr Vermögen. Das liegt vor allem daran, dass der Kredit eine Verpflichtung zum Sparen ist.
Pro Miete
  • Bedarfsgerechte Flexibilität: Willst du die nächsten 10, 20 oder 50 Jahre am gleichen Ort in einer gleich großen Wohnung leben? Weißt du, ob und wenn ja, wieviele Kinder du haben wirst? Oder zieht es dich alle paar Jahre, sei es beruflich oder aus privaten Motiven, in eine neue Gegend oder Stadt? Gerade, da die Kaufnebenkosten so signifikant und Kreditfinanzierungen unflexibel sind, sind das wichtige Fragen. Je flexibler das Leben sein muss, desto besser ist das Mieten.
  • Vermögensstreuung: Wer ein Haus kauft bündelt darin oft den Großteil des Vermögens. Die Vermögensentwicklung ist also zentral von der Entwicklung einer einzigen Immobilie abhängig, was wenig gestreut ist.
  • Liquidität: Ein Haus ist nicht liquide. Wer Geld braucht verkauft schließlich nicht einfach mal so sein Eigenheim. Wer mietet, kann also nicht nur besser gestreutes, sondern liquideres Vermögen in Form von Cash, Anleihen, Aktien, Gold, Kryptos etc. aufbauen.
  • Weniger Verpflichtungen: Wer ein Eigenheim hat muss sich um viele Dinge kümmern. Grundsteuer, Handwerker, Müllabführ, Erschließungen, die neue geplante Fabrik in der Nachbarschaft etc. All die Verpflichtungen, die mit dem Besitz einer Immobilie einhergehen (siehe oben), geben Mieter ab.
  • Geringere und flexiblere monatliche Belastung: In der Regel führt der Kauf und das Mieten einer gleichwertigen Immobilie zu höherem Kreditabtrag als Kaltmiete. Damit haben Mieter monatlich einen Überschuss. Ein Eigenheimkäufer verpflichtet sich außerdem, einen gewissen Betrag dauerhaft abzuzahlen - auch in 5 oder 15 Jahren. In Zukunft können Zahlungen auch steigen, wenn der Folgekredit zu einem höheren Zinssatz abgeschlossen wird. Der Mieter kann hier flexibler agieren.

Fazit: Kaufen oder Mieten? Tipps & entscheidende Fragen

Was sich vor allem zeigt: Die Frage ist weder vom Lebensstil, noch aus finanzieller Sicht, eindeutig zugunsten des Eigenheims zu beantworten.

Es lässt sich nicht für jeden sagen, was besser ist. Es zeigt aber, dass viele zu naiv an diese Entscheidung herangehen.

Um, bei aller Komplexität, aus finanzieller Sicht, ein paar pauschale Aussagen zu treffen:

  • Für wen eine Anlageform wie Aktien partout nicht in Frage kommen, eignet sich ein Eigenheim mehr. Wer sich sicher mit Aktien fühlt und diese als Teil des Vermögensaufbaus nutzen möchte, kann auch als Mieter finanziell sehr gut fahren.
  • Wer besondere Vorteile im Umgang mit Immobilien hat, sei es eine günstige Gelegenheit zum Kauf, handwerkliche Fähigkeiten oder besondere Expertise beim Kauf, hat mehr Vorteile beim Eigenheim. Wer all das nicht hat, hat eher Nachteile.
  • Über die Zeit variieren Zinssätze und Mietfaktoren. Bei sehr hohen Kaufpreisfaktoren wird der Kauf unattraktiver. Höhere Kaufpreisfaktoren sind okay, wenn das Zinsniveau dafür niedrig ist.
  • Der Teufel steckt im Detail: Wie lange willst du wo wohnen? Hast du einen Vermieter, der sich gut kümmert oder jemandem, dem alles egal ist? Wie risikofreudig willst du dein Geld anlegen oder nicht? Ist Sicherheit für dich das Geld auf dem Konto bzw. im Depot und flexibel zur Miete zu wohnen oder in in einer Immobilie, die zu 50% abbezahlt ist?
  • Ein großer Teil der Entscheidung liegt nicht im finanziellen, sondern in der Lebensplanung und dazu die passende Option zu wählen.

Über den Autor


Hey, ich bin Jannes. Langfristig denkender Privatanleger, Investor, Ökonom sowie Gründer von Aktienrebell und StrategyInvest. Herzlich Willkommen also zu meiner Rebellion gegen fehlende Finanzbildung, schlechte Anlageentscheidungen und das Spiel der Finanzindustrie.

Jannes Lorenzen

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